Das Statistische Bundesamt (Destatis) veröffentlichte am 22. Dezember 2021 in einer Pressemitteilung den vorläufigen Preisanstieg von Wohnimmobilien in Deutschland anhand der Preise des 3. Quartals 2021 im Vergleich zum 3. Quartal 2020:

Durchschnittlich stiegen Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser um 12 %.

In den Metropolen kosteten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen 14,5 % mehr.

In ländlichen, dünn besiedelten Regionen verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäusern um 15,5 % und Eigentumswohnungen um 11,2 %.

In ländlichen, dichter besiedelten Gebieten haben sich Ein- und Zweifamilienhäusern um 12,0 % und Eigentumswohnungen um 12,3 % verteuert.

Der BGH fällte am 15.10.2021 ein grundlegendes Urteil zur Sanierungspflicht von maroden Immobilien. 

Demnach müssen Immobilien, die durch unterlassene Instandhaltung oder Überalterung Ihren Nutzern nicht mehr die nötige Sicherheit gewährleisten, auch dann saniert werden, wenn sich die Eigentümergemeinschaft hierzu uneinig ist. Die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen.

Klargestellt wurde, dass trotz eventuell unverhältnismäßig hoher Sanierungskosten, die Eigentümergemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluss ein Nutzungsverbot des baufälligen Gebäudes erwirken kann, wenn einige Eigentümer die Sanierung wünschen. Selbst dann nicht, wenn dadurch einzelne Eigentümer wirtschaftlich überfordert wären.

Bislang waren eigene Wallboxen für Mieter und Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern (MFH) aufgrund der Gesetzeslage, die für Umbaumaßnahmen eine mehrheitliche Zustimmung der Eigentümer erforderte, kaum möglich.

Im Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) neu geregelt, wodurch ein Eigentümer als Einzelperson gem. §20 WEG den Einbau einer Wallbox durchsetzen kann. Selbst dann, wenn die Mehrheit der anderen Eigentümer dagegen ist. In diesem Fall trägt der Eigentümer die Kosten für die Installation seiner Wallbox selbst.

Wurden die Maßnahmen für den Einbau einer oder mehrerer Wallboxen hingegen gem. §21 (2) WEG durch eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung (über 2/3 der Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) beschlossen, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend Ihres Miteigentumsanteils.

Sollten die Kosten der baulichen Veränderungen unverhältnismäßig hoch sein, besteht keine Verpflichtung zur Beteiligung an den Kosten für diejenigen, die nicht zustimmten. Allerdings haben diese Eigentümer dann auch kein Nutzungsrecht der Wallbox.

Auch für Mieter wurde der Anspruch auf eine eigene Wallbox mit dem neuen §554 BGB gesetzlich festgeschrieben. 

In Einzelfällen kann jedoch beispielsweise die beeinträchtigte Ästhetik des Gebäudes durch außen angebrachte Wallboxen oder der Denkmalschutz eine Ausnahme bilden, die die Installation dennoch verhindern.

Für Vermieter ist die gesetzliche Kündigungsfrist gestaffelt und orientiert sich an der Dauer des unbefristeten Mietvertrages.

• Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 – 8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist

Mietverträge, die vor dem Herbst 2001 mit folgender Kündigungsklausel geschlossen wurden, sind auch heute noch wirksam: Ab einem 10-jährigen Mietverhältnis muss der Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gewähren.

Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist unabhängig von der Wohndauer hingegen immer 3 Monate.

Es können dem Mieter aber auch kürzere Kündigungsfristen vertraglich eingeräumt werden. Vermieter hingegen müssen sich zwingend an die gesetzlichen Fristen halten.

Mieter und Vermieter müssen der jeweiligen Vertragspartei die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats schriftlich zugestellt haben, damit sie bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monats gilt. 

Erhält beispielsweise ein Vermieter in Baden-Württemberg das Kündigungsschreiben zum 04.11.2021, endet das Mietverhältnis zum 31.01.2022 (1. November = gesetzl. Feiertag in BW). Verspätet sich die Zustellung der Kündigung um einen Tag, endet das Mietverhältnis einen Monat später am 28.02.2022.

Ein Mieter ist nicht verpflichtet, ein Mietobjekt beim Auszug in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückzugeben, als er dieses übernommen hat.

Überlässt der Vermieter die Wohnung oder das Haus dem Mieter jedoch renoviert und sind die Schönheitsreparaturen anhand einer wirksamen Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen worden, so muss die Immobilie beim Auszug auch wieder in einen renovierten Zustand versetzt werden.

Dabei gilt eine Immobilie als renoviert, wenn diese einen renovierten Gesamteindruck vermittelt und Gebrauchsspuren unerheblich sind.

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Streichen der Wohnung sowie das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der Löcher. Zu streichen sind die Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Heizrohre und Innentüren. Fenster und Außentüren müssen nur innen gestrichen werden. (§28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung)

Die Schönheitsreparaturen können in Eigenleistung erbracht werden, müssen aber fachmännisch ausgeführt sein (§243 BGB).

Wer ist zuständig?

Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht, für die generell der Vermieter zuständig ist (§§ 535, 538 BGB).

Der Vermieter kann aber die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf seinen Mieter übertragen.

Verwendet der Vermieter hierzu einen Formularmietvertrag, sind z. B. folgende Vereinbarungen ungültig:

• Grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug

• Feste Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen

• Farbvorgaben für’s Streichen der Wohnung für die Zeit des Mietverhältnisses

• Vereinbarung von Schönheitsreparaturen bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung bei Mietbeginn ohne finanziellen Ausgleich

• Ausführung der Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachbetrieb 

Anders, wenn Vertragsbestandteile anhand von individuellen Klauseln ausgehandelt werden und der Mieter den Inhalt tatsächlich beeinflussen kann. Diese Individualvereinbarungen gelten i. d. R. und werden im Streitfall nur auf Sittenwidrigkeit oder Wucher überprüft.

Die Abrechnungsfrist der Betriebs-/Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate. 

Legt der Vermieter dem Mieter die Abrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum vor, kann keine Nachzahlung eines eventuellen Mehrverbrauchs z.B. von Wasser oder Heizung dem Mieter in Rechnung gestellt werden (BGB § 556 Abs. 3).

Trifft den Vermieter keine Schuld für die verspätete Zustellung, so muss die Abrechnung innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Hindernisses dem Mieter vorliegen. Mehrkosten für einen erhöhten Verbrauch kann der Vermieter dann aber nur noch bis zur Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen einfordern (BGH 05.07.2006, VIII ZR 220/05).

Guthaben dagegen stehen dem Mieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist zu.

Dass die Mieten in  München am höchsten sind, ist keine Überraschung. Mit 18,48 €/m² Wohnfläche muss dort für Neubauten mit Abstand am meisten bezahlt werden, gefolgt von Frankfurt a. M. mit 15,75 €/m² und Stuttgart mit 14,74 €/m². 

• Berlin:13,68 €/m²
• Hamburg: 13,50 €/m²
• Freiburg: 13,46 €/m²
• Düsseldorf: 13,20 €/m²
• Mainz: 13,03 €/m²
• Darmstadt: 13,01 €/m²
• Wiesbaden: 12,95 €/m²

Dies veröffentlichte das Statistische Bundesamt Destatis am 02.06.2021 anhand einer Studie des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica bzgl. Angebotsmieten. Ausgewertet wurden Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60 – 80 m² aus über 100 Anzeigenquellen und 2 Mio. Inseraten. 

Auch weiterhin ist ein Anstieg der Mietpreise zu beobachten. So sind die Mieten seit Jan. 2021 um 0,7 % lt. Destatis gestiegen. (Stand August 2021)

Wussten Sie, dass Deutschland in Europa an vorletzter Stelle bei der Anschaffung von Wohneigentum steht?

Nur 51,1 % der deutschen Haushalte legen sich Wohneigentum zu.

Schlusslicht bei der Wohneigentumsbildung ist die Schweiz mit 42,5 % und Rumänien nimmt mit 95,8 % den ersten Platz ein lt. einer Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes am 15.12.2020.

Beispielsweise verfügen die Haushalte in Dänemark über 60,8 %, Niederlande über 68,9 %, Belgien über 71,3 % und Spanien über 76,2 % Wohneigentum.

In den osteuropäischen Ländern ist die Wohneigentumsquote am höchsten.

Einen nicht unerheblichen Einfluss übt die Wohnungspolitik auf die Entscheidung des Wohnens im Eigenheim oder zur Miete aus. So schafft diese in Deutschland eher Anreize für’s Mieten durch die hohe Grunderwerbssteuer beim Kauf, die nicht absetzbaren Kreditzinsen bei Eigennutzung und den sozialen Wohnungsbau. Das gab die Deutsche Bundesbank in einem Research Brief vom Januar 2020 bekannt. Weitere Gründe für’s Mieten sind der hohe Mieterschutz und der ebenfalls gute Baustandard bei Mietwohnungen.

Kennen Sie die steuerlichen Grenzwerte, nach denen ein privater Immobilienverkauf auch zum gewerblichen Grundstückshandel werden kann?

In der Regel gilt: Maximal 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren können Immobilieneigentümer kaufen, bauen oder grundlegend modernisieren und wieder verkaufen. Das ist die sogenannte 3 Objekt-Grenze. Verkauft der Eigentümer mehr Objekte stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein. Der Gewinn muss dann unter Einkünften aus Gewerbebetrieb versteuert werden und die Gemeinden erheben Gewerbesteuern.

Bsp.: Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen verkauft innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf des Hauses 4 Wohnungen. Diese Verkäufe sind automatisch ein gewerblicher Grundstückshandel. Jede Wohnung zählt als ein Objekt.

Auch eine Einzelgarage oder ein Tiefgaragenstellplatz mit eigenem Grundbuch zählen als selbstständige Objekte!

Ausgenommen von dieser 3-Objekt-Grenze ist der Verkauf von:

• geerbten Immobilien

• Objekten, die mindestens 10 Jahre im Eigentum waren 

• eigengenutzten Immobilien

Die 3 Objekt-Grenze und die Frist von 5 Jahren sind keine starren Grenzen. Steht eine eindeutige Gewinnerzielungsabsicht hinter den Käufen und Verkäufen kann sich die Frist verlängern und mitunter auch schon der Verkauf einer Immobilie als gewerblich gelten.

Wann kann die Immobilie nach dem Kaufvertrag an die Käufer übergeben werden?

Ist der Immobilienverkauf/-kauf erfolgreich beurkundet, dauert es ca. 4 Wochen bis die Eigentumswohnung oder das Haus an die Immobilienerwerber übergeben werden kann.

Nach der Beurkundung verschickt der Notar den Kaufvertrag u. a. an das Grundbuchamt und Finanzamt sowie an die Bank der Verkäufer.

Das Grundbuchamt trägt die Käufer anhand einer Auflassungsvormerkung als angehende Eigentümer in das Grundbuch ein. Dadurch wird die Immobilie für die Käufer "reserviert". Die Verkäufer können die Immobilie nun kein weiteres Mal veräußern.

Die Bank der Verkäufer stellt die sogenannte Löschungsbewilligung für evtl. noch im Grundbuch eingetragene Grundschulden aus und schickt diese dem Notar zu. Damit wird sichergestellt, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird und die finanzierende Bank der Käufer ihre Grundschulden eintragen kann. 

Liegen dem Notar die eingetragene Auflassungsvormerkung des Grundbuchamts und die Löschungsbewilligung vor, ist die Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung gegeben und er informiert Käufer und Verkäufer, dass der Kaufpreis nun überwiesen werden darf.

Vor Überweisung muss ebenfalls eine Nachprüfung der Immobilie durch die Käufer erfolgen. Die Käufer kontrollieren, ob sich die Immobilie in dem Zustand befindet, wie bei der Besichtigung festgestellt und im Vertrag vereinbart. Ist auch diese Voraussetzung gegeben, kann der Kaufpreis überwiesen werden.

Nach Eingang des Kaufpreises bei den Verkäufern erfolgt die Immobilienübergabe. 

Was ist der Unterscheid zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang einer Immobilie?

Der Besitzübergang einer Immobilie mit seinen Rechten und Pflichten erfolgt nach dem Immobilienverkauf durch die vollständige Kaufpreiszahlung und anschließende Immobilienübergabe an die Käufer. D. h. die Käufer sind zu diesem Zeitpunkt die Besitzer der Immobilie noch nicht die Eigentümer. Eigentümer sind immer diejenigen, die im Grundbuch (Abteilung I) eingetragen sind. Bis dato stehen die Immobilienkäufer erst mit der Auflassungsvormerkung/Erwerbsvormerkung im Grundbuch, die Immobilie ist sozusagen „reserviert“.

Der Eigentumsübergang wird durch die Auflassung/Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen. Die Auflassung veranlasst der Notar erst beim Grundbuchamt, nachdem die Käufer auch die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und das Finanzamt dies mit der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt. Das Grundbuchamt benötigt für die Umschreibung meist einige Wochen. Bis dahin sind die Verkäufer Eigentümer.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt eine Austauschpflicht für 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen vor, d. h. nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau muss der Heizkessel erneuert werden.

Ausnahmen bestehen für:

• Niedertemperatur-Heizkessel und Bennwertkessel

• Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW

• Wohngebäude mit max. 2 Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst am Stichtag, den 01.02.2002 eine Wohnung bewohnte. Das bedeutet für alle Eigentümer, die vor und am 01.02.2002 in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnten, können ihre Heizungen ganz unabhängig vom Alter oder Typ so lange betreiben, bis sie nicht mehr funktionsfähig sind. Erst bei einem Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 z. B. durch Verkauf muss der neue Eigentümer den Heizkessel, der 30 Jahre alt oder älter ist, erneuern. Für den Austausch hat der neue Eigentümer eine Frist von 2 Jahren., die ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 gilt.

           (GEG § 72 Abs. 1 - 3 und § 73)

Wenn von „Spekulationssteuer“ gesprochen wird, handelt es sich um die Besteuerung des Gewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Diese Steuer sorgt beim Immobilienverkauf oft für Aufregung. 

• Grundsätzlich fällt keine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie an, die länger als 10 Jahre Eigentum war. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre (Zehnjahresfrist) und beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag geschlossen wurde.

• Der Veräußerungsgewinn von ausschließlich selbstgenutzten Immobilien ist steuerfrei. 

• Wird hingegen eine vermietete Immobilie verkauft, muss die Zehnjahresfrist für einen steuerfreien Verkauf eingehalten werden. 



• Diese Frist lässt sich aber umgehen, indem der Eigentümer oder sein Kind (für das noch Anspruch auf Kindergeld bestehen muss) die einst vermietete Wohnung für 3 Jahre bezieht. Hierbei wird das Jahr des Einzugs und das des Verkaufs angerechnet. Die Voraussetzung der Eigennutzung ist erfüllt, wenn z. B. die Immobilie von Dezember 2019 bis Januar 2021 selbst genutzt wurde. Der anschließende Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist wäre somit steuerfrei.

• Bei Immobilien, die z. T. eigengenutzt und z. T. vermietet werden, wird beim Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer anteilig für den vermieteten Teil berechnet.

• Veräußerungsgewinne von Ferienimmobilien und unbebauten Grundstücken unterliegen ebenfalls der Zehnjahresfrist. 

• Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt die Zehnjahresfrist ab dem Tag, an dem der Erblasser bzw. der Schenkende die Immobilie erworben hat. 

• Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks zählt die Zehnjahresfrist ab dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs, auch wenn dieses erst später bebaut wurde.

Bevor die Suche nach einer passenden Immobilie beginnt, ist es ratsam mit einer Bank

oder einem freien Finanzberater über die persönliche finanzielle Situation zu sprechen

und sich eine Finanzierung berechnen zu lassen.

Nur wer genau weiß, in welchem finanziellen Rahmen er sich bewegen kann, ist in der Lage eine schnelle Entscheidung zu treffen, wenn die passende Wohnung oder das Traumhaus gefunden wurde.

Sich schnell entscheiden zu können, ist bei dem derzeit angespannten Immobilienmarkt sehr wichtig. So manche Enttäuschung lässt sich dadurch vermeiden.